Tudo que você precisa saber
antes de comprar seu imóvel
Do perfil de comprador ao contrato assinado — o roteiro completo que usamos com cada cliente para garantir que a compra seja um passo seguro, não um erro caro.
Antes de começar: a regra mais importante
Comprar um imóvel é a maior decisão financeira da maioria das famílias. Não existe pressa legítima nesse processo. Se alguém está te pressionando para decidir rápido, isso é um sinal de alerta — não de oportunidade. Um bom negócio imobiliário aguarda uma decisão racional.
Passo zero
Qual é o seu perfil de comprador?
Cada perfil tem prioridades, regiões e tipos de imóvel diferentes. Identifique o seu antes de qualquer visita.
Do zero ao contrato
8 passos para comprar com segurança
Siga essa ordem. Pular etapas é a causa número 1 de arrependimento na compra de imóveis.
Antes de qualquer visita, entenda quanto você pode pagar de verdade — não só a entrada mas a parcela mensal, o condomínio, IPTU e manutenção. A regra do mercado: comprometa no máximo 30% da renda mensal com o imóvel.
Checklist
- Levantei minha renda mensal líquida
- Calculei 30% dela para o teto de parcela
- Sei quanto tenho de entrada (mínimo 20%)
- Tenho reserva de emergência separada
- Considerei custos de mudança e adaptações
Custos reais
O que você vai gastar além do preço
Essa tabela representa o que muita gente não calcula — e depois se arrepende
| Item | Valor estimado |
|---|---|
Entrada mínima | 20% do imóvel |
ITBI | 2% do imóvel |
Cartório + Escritura | 1,5–2% |
Registro de imóvel | 0,5–1% |
Avaliação bancária | R$ 3–5 mil |
Mudança | R$ 1–5 mil |
Reformas e adaptações | Variável |
Condomínio | R$ 600–2.500/mês |
IPTU | 0,3–0,6% a.a. |
⚠️ Atenção: o custo real da compra
ITBI + Cartório + Registro + Avaliação = 4% a 6% do valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 800.000 isso representa R$ 32.000 a R$ 48.000 a mais. Tenha esse valor disponível além da entrada.
FGTS
Como usar o FGTS na compra
Um dos benefícios mais mal aproveitados por quem compra imóvel
Pode usar o FGTS se...
- Tem 3+ anos de FGTS (empresas diferentes somam)
- Não tem outro imóvel no mesmo município
- Imóvel residencial (não comercial)
- Vai morar no imóvel (não é para alugar)
- Imóvel no valor máximo permitido pela modalidade
- Não usou FGTS para imóvel nos últimos 3 anos
NÃO pode usar o FGTS se...
- Já tem imóvel residencial no mesmo município
- Quer comprar terreno (sem construção no ato)
- O imóvel é para pessoa jurídica
- Vai usar para pagar reforma (apenas aquisição)
- Não tem tempo mínimo de contribuição
- O imóvel é fora do Brasil
Como funciona na prática
Você solicita o extrato atualizado do FGTS na Caixa Econômica (app ou agência), leva para o banco junto com os documentos do imóvel, e o banco faz o abatimento. O processo demora em média 30–45 dias após aprovação do crédito. O valor vai diretamente para o vendedor — você nunca vê esse dinheiro na conta.
Na visita
12 perguntas que você deve fazer
Salve essa lista no celular e leve para cada visita. Respostas evasivas já são um sinal.
Há quanto tempo o imóvel está à venda?
Por que o proprietário está vendendo?
Qual o valor atual do condomínio e há previsão de aumento?
Existem obras previstas no condomínio? Tem fundo de reserva?
Quem são os vizinhos dos lados, de cima e de baixo?
Como é o nível de barulho em dias de semana e fins de semana?
Existe problema de infiltração ou umidade (pergunte ao síndico, não só ao vendedor)?
Qual o consumo médio de água e energia do imóvel?
A vaga de garagem é escriturada ou apenas cedida?
O imóvel tem dívidas de condomínio, IPTU ou outras?
Há processos judiciais envolvendo o imóvel ou o proprietário?
Qual a política do condomínio para animais, festas e obras?
Financiamento
SAC vs Price — qual escolher?
Sistema SAC
Amortização Constante — parcela decrescente
- ✓ Parcelas maiores no início, menores no final
- ✓ Total pago é menor
- ✓ Saldo devedor reduz mais rápido
- ✓ Melhor para quem tem renda crescente
- ✗ Exige renda maior para aprovação
Sistema Price
Parcela fixa do início ao fim
- ✓ Previsibilidade total — sempre a mesma parcela
- ✓ Fácil de encaixar no orçamento
- ✓ Exige renda menor para aprovação
- ✗ Total pago é maior
- ✗ Saldo devedor reduz mais lentamente
Recomendação geral
Para a maioria dos compradores de Indaiatuba, o SAC é mais vantajoso a longo prazo. Mas se a aprovação no banco depender da parcela menor do Price para encaixar nos 30% da renda, o Price pode ser o único caminho. Simule os dois e veja os números reais no seu caso.
Planejamento da mudança
Guia prático: do planejamento à primeira semana
A experiência de quem já fez essa mudança — condensada em um cronograma que funciona.
Definir orçamento total (imóvel + custos + mudança + reforma)
Escolher a região de Indaiatuba com base no seu perfil
Pesquisar escolas se tiver filhos — visitar antes do imóvel
Começar a pesquisa de imóveis sem compromisso
Simular financiamento em pelo menos 3 bancos
Verificar possibilidade de uso do FGTS
Visitar imóveis selecionados (no mínimo 3 vezes cada)
Testar o trajeto casa→trabalho no horário de pico
Visitar o bairro de manhã, à tarde e à noite
Conversar com moradores do condomínio (não só o corretor)
Negociar o imóvel e formalizar proposta
Solicitar toda a documentação do imóvel e do vendedor
Contratar empresa de mudança e confirmar data
Transferir serviços: internet, TV, energia, água
Comunicar mudança de endereço: banco, convênio, Receita Federal
Organizar e descartar o que não vai levar
Planejar adaptações e reformas necessárias
Separar caixa emergência para imprevistos da mudança
Localizar o supermercado, farmácia e padaria mais próximos
Conhecer a UPA e o hospital de referência
Cadastrar os filhos na escola escolhida
Explorar o Parque Ecológico — é gratuito e aberto todos os dias
Visitar o Tivoli Shopping e o centro para ter referências de distância
Baixar os apps locais: delivery, farmácia, serviços
Apresentar-se aos vizinhos — a comunidade aqui é diferente
Checklist completo
Não compre antes de responder estas perguntas
Salve esta lista no celular e leve para cada visita. Respostas evasivas já são um sinal de alerta.
🏘️ Sobre o bairro e a região
Visitei o bairro em dia de semana e fim de semana?
Testei o trajeto casa→trabalho no horário de pico?
Verifiquei o comércio essencial (mercado, farmácia, padaria) próximo?
Pesquisei ocorrências de segurança na região?
Conversei com moradores (não só com o corretor)?
A região tem escola adequada para meus filhos?
🏠 Sobre o imóvel
Visitei o imóvel pelo menos 3 vezes (incluindo com alguém de fora)?
Verifiquei infiltrações nas paredes, teto e banheiros?
Testei toda a parte elétrica e hidráulica?
Analisei a posição solar (sol da manhã valoriza muito)?
Verifiquei o nível de barulho em diferentes horários?
A vaga de garagem é escriturada ou apenas cedida?
🏢 Sobre o condomínio
Qual o valor atual do condomínio e há previsão de aumento?
Existem obras previstas? O condomínio tem fundo de reserva?
Quem são os vizinhos dos lados, cima e baixo?
Como é a política do condomínio para animais, festas e obras?
O condomínio tem dívidas em aberto?
Há quanto tempo o síndico atual está no cargo?
📄 Sobre a documentação
Tenho a matrícula atualizada (máximo 30 dias) do cartório?
Solicitei a certidão de ônus reais (sem hipoteca ou penhora)?
O IPTU está quitado e sem débitos?
O CPF/CNPJ do vendedor não tem restrições judiciais?
Há processos judiciais envolvendo o imóvel ou proprietário?
Li o contrato completo antes de assinar?
💰 Sobre o financeiro
Calculei o custo total além do preço (ITBI + cartório + registro)?
Tenho entrada mínima de 20% + os custos adicionais (4–6%) disponíveis?
Simulei o financiamento em pelo menos 3 bancos?
Tenho reserva de emergência separada da entrada?
Considerei o condomínio e IPTU mensais no planejamento?
Estou comprometendo no máximo 30% da renda com a parcela?
Keila Raduan
25 anos no mercado imobiliário · Ex-gerente EZTEC · CRECI-SP
“Ao longo de 25 anos e centenas de famílias atendidas, o erro mais comum que vejo não é escolher o imóvel errado — é comprar no ritmo errado. Quem toma a decisão com calma, pesquisando a cidade, entendendo o bairro e fazendo as perguntas certas, raramente se arrepende. Quem compra pressionado, quase sempre sim. Este guia existe para que você chegue na visita já preparado — e na assinatura, seguro.”
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